Dachgeschossausbau München: Statik, Genehmigung und sichere Planung im Bestand
Mehr Wohnfläche aus Ihrem vorhandenen Dachraum – technisch geprüft, genehmigungsfähig geplant und statisch abgesichert. Planung und Statik bekommen Sie bei uns aus einer Hand.
12+ Jahre Bauen im Bestand
M.Sc. TU München
24 h Erstrückmeldung
Festpreise nach Erstcheck
Beim Dachausbau entscheidet die Statik über alles.
Warum die Statik fast immer relevant ist
Der Dachausbau bringt zusätzliche Lasten ein, für die die ursprüngliche Konstruktion meist nicht ausgelegt wurde. Für Sicherheit und Dauerhaftigkeit braucht es deshalb klare Nachweise – für die Decke, die Dachkonstruktion und jede Verstärkung. Wir bemessen Träger, Auswechslungen und Aussteifungen so, dass Ihr ausgebautes Dachgeschoss in München dauerhaft sicher und genehmigungsfähig ist.
12+
Jahre Erfahrung
Genehmigung
Dachgeschoss ausbauen – genehmigungspflichtig oder verfahrensfrei?
Die häufigste Frage zuerst: Ist ein Dachgeschossausbau genehmigungspflichtig? Eine pauschale Antwort gibt es nicht – es kommt auf den Einzelfall an. Als Grundsatz gilt aber: Sobald ungenutzter Dachraum zu Wohnraum oder einem Aufenthaltsraum wird, liegt in der Regel eine Nutzungsänderung vor, die genehmigungspflichtig ist.
Ob Ihr Dachausbau eine Baugenehmigung braucht, hängt von mehreren Faktoren ab:
- Art der künftigen Nutzung (Wohnraum, Aufenthaltsraum, Lager)
- zusätzliche Wohnfläche und ob sich die Geschossfläche erhöht
- Gebäudeart (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Reihenhaus)
- Vorgaben des Bebauungsplans und der örtlichen Satzung
Wichtig: Verlassen Sie sich nicht auf die verbreitete Annahme, ein Dachausbau sei „meist genehmigungsfrei“. In München ist bei einer Nutzungsänderung zu Wohnraum sehr häufig ein Bauantrag erforderlich. Wir prüfen Ihren konkreten Fall und sagen Ihnen verbindlich, welches Verfahren gilt – bevor Sie Geld in eine Planung stecken, die später nicht genehmigt wird.
Machbarkeit
Diese Punkte entscheiden über die Machbarkeit
Bevor gezeichnet wird, klären wir die technische Substanz. Diese fünf Punkte entscheiden darüber, ob und wie sich Ihr Dachgeschoss ausbauen lässt:
Tragfähigkeit der Decke
Die oberste Geschossdecke wurde oft nicht für Wohnlasten ausgelegt. Wir prüfen, ob sie die zusätzlichen Lasten aus Ausbau, Estrich trägt.
Dachkonstruktion & Sparren
Sparrenquerschnitt, Abstände und Zustand entscheiden, ob Dämmung und Innenausbau ohne Verstärkung möglich sind.
Lastreserven
Jeder Eingriff verändert den Lastfluss. Wir ermitteln, welche Reserven der Bestand hat und wo Verstärkungen nötig werden.
Durchbrüche & Treppe
Eine neue Treppenöffnung schwächt die Decke. Auswechslungen und Träger müssen sauber bemessen werden.
Leitungsführung
Heizung, Wasser, Elektro und Lüftung müssen früh mitgedacht werden, damit die Statik nicht nachträglich angetastet wird.
Bestandsunterlagen
Alte Statik, Schnitte und Pläne beschleunigen die Bewertung erheblich. Fehlen sie, nehmen wir den Bestand selbst auf.
Wohnraum
Häufige Anforderungen beim Ausbau zum Wohnraum
Damit aus dem Dachboden ein vollwertiger, genehmigungsfähiger Wohnraum wird, müssen über die Statik hinaus mehrere baurechtliche Anforderungen erfüllt sein:
- Raumhöhe: Aufenthaltsräume brauchen eine ausreichende lichte Höhe über einem Mindestanteil der Grundfläche.
- Belichtung: Ausreichend Tageslicht über Dachfenster oder Gauben ist Pflicht. Beides kann genehmigungsrelevant sein.
- Rettungsweg: Für Aufenthaltsräume im Dachgeschoss ist in der Regel ein zweiter Rettungsweg nachzuweisen.
- Wärmeschutz: Die Dämmung muss den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) genügen.
- Schallschutz: Besonders im Mehrfamilienhaus sind Anforderungen an den Schallschutz zwischen den Wohneinheiten einzuhalten.
leistungen
Was wir beim Dachgeschossausbau konkret übernehmen
Machbarkeitsprüfung
Schnelle, fundierte Einschätzung, ob und wie Ihr Dachgeschoss ausbaubar ist.
Bestandsanalyse
Aufnahme und Bewertung der vorhandenen Konstruktion, auch ohne vollständige Altunterlagen.
Statische Berechnung
Prüffähige Nachweise für Decke, Dach und alle Verstärkungen.
Bauplanung
Vollständige, behördlich abgestimmte Unterlagen für Ihren Bauantrag.
Nötige Nachweise
Abstimmung von Brand-, Wärme- und Schallschutz, damit der Antrag vollständig ist.
Planung ↔ Tragwerk
Ein Team für Entwurf und Statik – weniger Schnittstellen, schnellere Entscheidungen.
Ablauf
Ablauf: von der Idee zum genehmigungsfähigen Ausbau
Erstcheck & Unterlagen
Wir klären Objekt und Zielnutzung und sichten Ihre Bestandspläne sowie die vorhandene Statik des Gebäudes.
Machbarkeit & Statik
Wir prüfen Tragfähigkeit, Raumhöhe und Rettungsweg und bewerten die Statik samt aller nötigen Verstärkungen.
Genehmigungsplanung
Wir erstellen die genehmigungsfähigen Planunterlagen, abgestimmt auf die Anforderungen.
Antrag & Begleitung
Wir stellen die Unterlagen für den Bauantrag zusammen und begleiten Rückfragen der Behörde bis zur Genehmigung.
Kosten & Dauer
Kosten für Planung und Statik
Die Kosten für einen Dachgeschossausbau lassen sich seriös erst nach einer kurzen Prüfung beziffern. Sie hängen vom Bestand, von der Eingriffstiefe und von den erforderlichen Nachweisen ab. Pauschalpreise ohne Sichtung sind unseriös – stattdessen erhalten Sie nach dem Erstcheck eine transparente Kalkulation.
Zur groben Orientierung für die Planungs- und Statikleistungen (nicht die Bauausführung):
Alle Preise netto, zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Es handelt sich um Richtwerte – der konkrete Preis richtet sich nach Umfang und vorhandenen Unterlagen.
Wie lange dauert die Planungsphase?
Die Dauer hängt von drei getrennten Phasen ab: Die Vorprüfung ist meist in wenigen Tagen erledigt. Die Statik und die Genehmigungsplanung brauchen je nach Komplexität mehrere Wochen. Die anschließende Bearbeitungszeit der Behörde liegt außerhalb unseres Einflusses – mit vollständigen, sauberen Unterlagen vermeiden Sie aber Rückfragen und damit Verzögerungen.
Vorbereitung
Diese Unterlagen helfen bei der Ersteinschätzung
Je mehr Sie uns vorab schicken, desto schneller und genauer ist unsere Einschätzung:
- Bestandspläne (Grundrisse)
- Schnittzeichnungen des Dachs
- Fotos vom Dachraum und der Konstruktion
- Baujahr des Gebäudes
- gewünschte künftige Nutzung
- geplante Änderungen (Gauben, Dachfenster, Treppe)
Worauf achten
Typische Planungsfehler im Dachgeschoss
Diese Fehler sehen wir bei Dachausbauten immer wieder – und alle lassen sich mit früher Prüfung vermeiden:
- Tragfähigkeit nicht geprüft – der Ausbau startet, bevor klar ist, ob die Decke trägt.
- Raumhöhe falsch eingeschätzt – die nutzbare Fläche fällt kleiner aus als geplant.
- Rettungsweg fehlt – die Genehmigung scheitert an einer fehlenden zweiten Fluchtmöglichkeit.
- Genehmigungspflicht ignoriert – der Ausbau gilt nachträglich als Schwarzbau.
- Dämmung ohne Gesamtkonzept – Wärmeschutz und Konstruktion passen nicht zusammen.
Region
Einsatzgebiet: München und Umland
Den Dachgeschossausbau München planen wir in der ganzen Stadt – von Schwabing, Bogenhausen und Sendling bis Pasing, Trudering und Giesing. Darüber hinaus sind wir im gesamten Umland tätig, unter anderem in Garching, Unterföhring, Grünwald, Germering, Dachau, Freising und Starnberg. Durch unsere Erfahrung mit Münchner Bestandsgebäuden und den örtlichen Bauaufsichtsbehörden kennen wir die regionalen Anforderungen an Genehmigung und Statik genau.
Häufige Fragen
FAQ zum Dachgeschossausbau
In den meisten Fällen ja. Sobald aus ungenutztem Dachraum Wohn- oder Aufenthaltsraum wird, liegt eine Nutzungsänderung vor, die in der Regel genehmigungspflichtig ist. Maßgeblich ist der Einzelfall – Nutzung, Gauben, Fläche und Gebäudeart spielen eine Rolle. Wir prüfen Ihren konkreten Fall verbindlich.
Ein Dachboden gilt als Wohnraum bzw. Aufenthaltsraum, wenn er dauerhaft zum Wohnen, Arbeiten oder Schlafen genutzt wird und die bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen erfüllt – insbesondere an Raumhöhe, Belichtung und Rettungsweg.
In nahezu allen Fällen ja. Der Ausbau bringt zusätzliche Lasten ein, für die der Bestand meist nicht ausgelegt wurde. Für Decke, Dachkonstruktion und Verstärkungen sind prüffähige statische Nachweise erforderlich.
Für Aufenthaltsräume ist über einem bestimmten Anteil der Grundfläche eine ausreichende lichte Höhe erforderlich. Die genaue Vorgabe richtet sich nach der Bayerischen Bauordnung. Wir prüfen, welche Fläche Ihres Dachgeschosses tatsächlich als Wohnfläche anrechenbar ist.
Die Planungs- und Statikkosten hängen von Bestand, Eingriffstiefe und Nachweisen ab. Die Machbarkeitsprüfung startet ab 280 € netto, die Statik für einen Dachausbau ab 2.500 € netto. Nach einem Erstcheck erhalten Sie eine transparente Kalkulation.
Häufig ja. Gauben verändern das äußere Erscheinungsbild und können die Geschossfläche erhöhen, was die Genehmigungspflicht auslöst. Zusätzlich gibt der Bebauungsplan oft Form und Größe vor. Wir klären das für Ihr Objekt.
Für Aufenthaltsräume im Dachgeschoss ist in der Regel ein zweiter Rettungsweg nachzuweisen – etwa über ein geeignetes Fenster oder eine zweite Treppe. Das ist ein häufiger Grund, an dem Genehmigungen scheitern, wenn es zu spät bedacht wird.
Nein. Oberste Geschossdecken wurden oft nur für geringe Lasten ausgelegt. Ob Ihre Decke die Wohnlasten eines Ausbaus trägt, lässt sich nur durch eine statische Prüfung verlässlich beurteilen. Gegebenenfalls sind Verstärkungen nötig.
Die wichtigsten Punkte sind Statik (Tragfähigkeit), Genehmigung (Nutzungsänderung), Raumhöhe, Belichtung, Rettungsweg sowie Wärme- und Schallschutz. Sinnvoll ist, all diese Punkte vor Baubeginn gemeinsam zu prüfen – genau das übernehmen wir für Sie.
Dachgeschoss ausbauen? Machbarkeit prüfen lassen.
Schicken Sie uns Pläne und ein paar Fotos vom Dachraum – Sie erhalten eine schnelle Ersteinschätzung zu Statik und Genehmigung sowie transparente nächste Schritte.